Interdiction de principe d’introduire des tiers
Le bailleur a un droit de regard sur l’identité des occupants des lieux dont il est propriétaire.
En principe, la sous-location des locaux est interdite (Art. L.145-31 du code de commerce).
Il est donc de l’intérêt des groupes, toujours susceptibles de créer de nouvelles filiales ou d’entreprendre une réorganisation, de négocier d’avance l’autorisation d’héberger d’autres sociétés que le locataire. Obtenir d’avance une autorisation de sous-louer présentera des avantages certains s’il faut traverser des situations difficiles.
Droits liés au fonds de commerce
Cession
Traditionnellement, le bail commercial peut être transféré à l’acquéreur du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, sans que le propriétaire puisse s’y opposer, notamment en cas de départ en retraite.
Tout au plus le bailleur peut-il subordonner l’opération au respect d’un formalisme, qui est alors de rigueur. Il faut généralement l’avertir de la cession envisagée avec un certain préavis, faire intervenir un notaire, permettre au bailleur de participer à l’acte de cession ou lui en notifier un original.
En revanche, rien n’oblige le bailleur à accepter la cession du contrat de bail faite hors du cadre d’une cession du fonds de commerce. Si elle est autorisée, une cession de bail seul s’analyse en une cession de créance. Elle impose de s’assurer de l’attitude des créanciers inscrits du locataire, à commencer par le fisc.
Préemption
Depuis quelques années, le locataire peut acquérir le local loué si son propriétaire le met en vente, sans honoraires de négociation (Cass. Civ. 3, 28/06/2018, n° 17-14.605). Ce qui n’empêche pas le bailleur de commencer à chercher un acquéreur et même de conclure une promesse unilatérale de vente conditionnelle avant que le locataire se soit prononcé (Cass. Civ. 3, 23/09/2021, n° 20-17.799). Le droit de préemption du locataire ne joue pas en cas de vente de gré à gré de l’immeuble dans le cadre d’une liquidation judiciaire, à laquelle le locataire ne peut s’opposer (Cass Com, 23/03/2022, n° 20-19.174).
