La durée
Le Statut impose de laisser le preneur d’un bail commercial dans les lieux pour une durée fixée d’au moins 9 ans (Art L.145-4 du code de commerce). Il reste possible de mettre fin au bail au terme de 3 ou 6 ans : c’est pourquoi le bail commercial est souvent qualifié de bail « 3-6-9 ».
Echappent à cet impératif les locations saisonnières. Et quelques baux dérogatoires dont la durée est limitée à 2 ans ou liée à des événements exceptionnels.
A l’inverse, il est permis de conclure des baux pour des durées supérieures à 9 ans. Sachant qu’un bail de plus de 12 ans nécessite des formalités et publicités particulières. Depuis quelques années, les baux de plus de 9 ans connaissent un regain de popularité auprès des bailleurs : ils leur permettent de s’affranchir de certaines règles protégeant les locataires à l’issue du bail. De nombreuses galeries commerciales proposent systématiquement des baux de 10 ans.
Sont exclus de cette brève note les baux spécifiques d’une autre nature : baux ruraux, emphytéotiques/à construction, etc.
La fin ou la poursuite des relations
Le bail prend fin sur délivrance d’un « congé » notifié au moins 6 mois avant le terme. Le locataire peut le donner sans avoir à se justifier. Il peut aussi y renoncer de façon non équivoque (Cass Civ. 3, 26/01/2022). Le bailleur ne peut donner congé que pour l’un des motifs prévus par la loi (Art. L.145-17 et s du code de commerce).
Certains baux de plus de 9 ans ou portant sur des locaux monovalents (ex. : hôtel), à usage de bureaux ou de stockage sont conclus initialement pour une durée « ferme » impliquant une renonciation au droit de mettre fin au bail au bout de 3, 6, voire 9 ans. Cette renonciation est généralement négociée en contrepartie d’avantages exceptionnels accordés lors de l’entrée dans les lieux (absence de pas-de-porte, exécution de certains travaux, franchise ou réduction de loyers, etc.)
En fin de bail, le bail commercial ne prend pas fin automatiquement. A défaut de congé, il se poursuit : on dit à présent qu’il se « prolonge ». Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail pour la même durée que le bail initial. Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné. Mais il existe des exceptions justifiant un alignement du prix sur le marché local. Ce qui génère un abondant contentieux. En attendant la fixation du prix, le preneur continue de payer le loyer initial, mais devra payer la différence avec le loyer du bail renouvelé depuis le renouvellement, outre les intérêts à compter de l’assignation en fixation du prix (Cass. Civ. 3, 9/09/2021, n° 19-19.285).
La sortie effective… ou non
Le bailleur qui donne congé en refusant le renouvellement du bail est redevable d’une indemnité d’éviction, sauf si ce refus est justifié par des motifs graves et légitimes (Art. L.145-14 et s. du code de commerce). Le locataire peut se maintenir dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée. Une fois son versement intervenu, il dispose encore de trois mois pour quitter les lieux. Tant qu’il se « maintient » ainsi dans les lieux, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative, sans application des règles de plafonnement (Cass. Civ. 3, 17/06/2021, n° 20-15.296).
L’indemnité d’éviction est supposée réparer intégralement le préjudice subi du fait de la résiliation du bail. Les juges du fond l’évaluent souverainement en se fondant généralement sur différentes méthodes de calcul, dont la capitalisation du différentiel de loyers ou du loyer théorique.
En l’absence de différentiel, ils doivent tenir compte au moins de la valeur du droit au bail des locaux perdus (Cass. Civ. 3, 13/10/2021, n° 20-19.340). Souvent négocié, son montant évolue généralement entre les frais de déménagement et la totalité de la valeur vénale du fonds.
Le fait que l’indemnité d’éviction ne soit pas « plafonnée » a donné lieu à des débats judiciaires allant jusqu’à un recours au conseil constitutionnel : ne porte-elle pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur ?
Lorsque l’indemnité est chiffrée judiciairement, le propriétaire dispose encore de 15 jours pour se « repentir » et préférer renouveler le bail plutôt que payer une indemnité et récupérer les locaux. Ce n’est qu’alors que les règles de plafonnement peuvent jouer. Le repentir doit être exercé de bonne foi, avant que le locataire engage un processus irréversible de départ dont il n’a pas à informer le propriétaire (Cass. Civ. 3, 15/12/2021, n° 21-11.634).
Le non-respect des obligations du bail peut justifier sa résolution du bail ou sa résiliation judiciaire, avec sanctions financières. Le tout débouchant généralement sur une expulsion du locataire.
