Loyer
Les parties négocient librement le loyer initial d’un bail commercial. Ce loyer peut être révisé de façon triennale, mais de façon limitée.
Les parties conviennent généralement de l’indexer sur un indice publié par l’INSEE. Les plus souvent, il s’agit de l’ICL (indice des loyers commerciaux). Dans ce cas, l’indexation doit jouer aussi bien à la hausse qu’à la baisse (Cass. Civ. 3, 14/01/2016, n° 14-24.681 ; 29/11/2018, n° 17-23.058 ; 19/11/2020, n° 19-20.405 ; 30/06/2021, n° 19-23.038). A défaut, la stipulation prohibée – et elle seule – doit être réputée non écrite (Cass. Civ. 3, 12/01/2022, n° 21-11.169 ; 17/02/2022, n° 20-20.463), pas l’ensemble des dispositions financières ou du bail.
La loi permet dans certains cas de « déplafonner » le loyer pour l’ajuster sur le prix de marché local, en cours de bail ou lors de son renouvellement. Il n’est pas tenu compte des éléments postérieurs à la date d’effet du renouvellement (Cass Civ. 3, 9/3/2022, n° 20-19188). Les variations à la hausse sont lissées à 10% par an.
La fixation du loyer du bail renouvelé reste source de nombreux contentieux.
Charges
De même, les charges doivent être réparties clairement entre le bailleur et le locataire.
La loi, depuis 2014, met en principe à la charge du propriétaire les frais des remises à niveau, dépenses et honoraires relatifs aux grosses réparations (Art. 606 du Code civil), certains impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le propriétaire (hors foncier et les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du bien ou à un service dont le locataire bénéficie), les frais de gestion locative, les frais imputables à d’autres locataires ou à des locaux vacants.
La loi « Pinel » a ainsi mis fin à la pratique anglosaxonne des loyers « triple nets » du « bail investisseur » répercutant toutes les charges, taxes et frais sur le locataire. La pratique des investisseurs évolue donc. Certains demandent au locataire d’assumer toutes les dépenses, sauf celles qu’il est interdit de mettre à sa charge selon la réglementation en vigueur. Les propriétaires de galeries commerciales continuent d’imposer de fait à leurs locataires d’adhérer à des « associations de commerçants » chargées d’entreprendre notamment des actions promotionnelles, dont les frais sont partagés entre les locataires-adhérents. Ces pratiques donnent régulièrement lieu à des contentieux et à des interventions législatives.
Les modalités de paiement du loyer sont également négociables (virements ou prélèvements, mensuels ou trimestriels, d’avance ou à terme échu…).
Le paiement intervient en principe en même temps qu’est réglée une « provision » sur charges. Ces paiements d’avance sur charges donnant lieu à une « régularisation » annuelle, avec paiement complémentaire ou remboursement. Il incombe au bailleur d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant des charges, faute de quoi, le preneur peut solliciter la restitution des provisions déjà versées.
Garanties
En règle générale, il est réclamé un « dépôt de garantie ».
Son montant dépend des modalités de paiement du loyer. En effet l’article L.145-40 du code de commerce prévoit que les sommes payées d’avance (loyer, garantie…) portent intérêt au profit du locataire pour ce qui excède deux termes de loyer. Et la pratique montre que les propriétaires répugnent à calculer et payer des intérêts. Ils demandent donc un dépôt de garantie d’un trimestre si le loyer est payable trimestriellement d’avance (terme à échoir), mais d’un mois seulement si le loyer est mensuel. Le montant de ce dépôt peut être doublé si le loyer est payé en fin de période (terme échu).
Les propriétaires peuvent également négocier en sus ou en substitution d’un dépôt de garantie des cautions personnelles ou bancaires et des garanties diverses. Beaucoup de propriétaires rechignent à restituer les dépôts de garantie en fin de bail. En réaction s’est développée une pratique – en principe strictement prohibée – d’utiliser le dépôt pour payer les derniers loyers et avances sur charges.
