Jadis, les baux commerciaux concernaient des boutiques. L’activité du commerçant était liée à un emplacement attirant une clientèle locale. Elles évoluaient ensemble. Le développement de l’une favorisait celui de l’autre. Déménagez et vous perdiez une clientèle fidélisée.
Le législateur créa donc un « Statut » spécial pour stabiliser et protéger le fonds développé dans des lieux loués : durée minimale du bail, règlementation des conditions de sortie ou de renouvellement, encadrement du loyer, etc.
C’est la « propriété commerciale » du « preneur à bail » (locataire). Cette propriété commerciale du locataire limite les droits du bailleur, « propriétaire des murs ».
En principe, le propriétaire ne peut évincer son locataire pendant la durée du bail, qui a vocation à se renouveler, hors cas exceptionnels et moyennant paiement d’une indemnité.
En contrepartie, certains bailleurs exigent une sorte de droit d’entrée. C’est le « pas-de-porte ». Ce droit est négocié selon la force d’attraction des lieux sur une clientèle. Ce pas-de-porte s’analyse comme un supplément de loyer (déductible des bénéfices sur la durée du bail) ou comme une indemnité (non déductible).
